“超脱者”冯仑

    他天天在想倒霉的事，所以真的倒霉了也不怎么慌

    作为地产界的“思想家”，冯仑似乎总能比很多同行先行一步。他最近考虑的问题可能会被视为“杞人忧天”。“我们正在请国际顾问做全面风险管理，一个设想是在购房合同中引入‘打仗如何交房’的条款。”冯仑的忧虑是：“如果台海战争爆发，一个炸弹炸到我们楼盘，客户不给我钱，银行还要我还钱，万通肯定破产了。”

    冯仑的全面风险管理应该可以看作是他的管理思路达到的一个新境界。从“美国模式”到“引进国企泰达”，冯仑一步一步把自己的“反周期”理论应用到万通的运作中。当这一轮宏观调控的寒气将房地产企业团团围住时，冯仑挥挥衣袖，说“对万通影响不大”，一副超脱其外的样子。

    一般意义上，2003年6月13日中国人民银行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（以下简称“121文件”）的出台，被当作这一轮宏观调控的重要举措。而作为此番被“调控”的重点对象，针对房地产行业的政策最早始自2002年5月国土资源部出台的11号令《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（以下简称“招拍挂”）。

    这两个文件对国内房地产市场影响巨大。121号文出台后，京城房地产大佬一天一个声明，一天一个论坛进行声讨。在中国，这是有史以来第一次一个行业对政府的文件表示公开的不满，希望通过自己的声音改变其不利的处境。

    这些聚会中，不乏万通地产冯仑的身影。但是冯仑说，参加这些聚会，多是出于私人的交情，而不是万通对恶劣情势的“条件反射”。“我们很早就提出了反周期的理论：萧条时期买地，繁荣时期售房。从1999年房地产进入繁荣期，万通就没有买地的想法，直到2003年。”

    1994年，在上一轮宏观调控（那时候叫“治理整顿”）中，海南房地产泡沫破裂，据冯仑讲，本来他们可以全身而退，“不想被人家给我们造成了很大的债务压力。”

    从在海南房地产淘金开始，万通经历了政府对房地产行业的三轮调整，这让万通对周期有了特殊的敏感性。“每次调控过后，我都要想想，为什么万通在调控中这么困难。”1997年整顿金融时，万通摊子铺的很大，但是通过那次调控，万通提早杜绝了“短融长投”，重新调理了万通的资产和财务结构。“2003年，房地产行业已经高速增长了5年了，我们觉得该有个调整了。”冯仑说。

    要想超然灾难之外，需得未雨绸缪。面对“121文件”，冯仑不可能像他说的那么从容。对房地产项目自有投资比例的提高促使万通开始寻求新的资本来源。

    “在找合作伙伴的时候，有很多钱摆在面前。我们想要的，是能够带来钱以外的东西的钱。”2004年4月，通过增资扩股的方式，万通从泰达募得3亿多的资金，并进入了朝思暮想的天津市场。此举悄然化解了“831大限”（2004年8月31日以后，国内土地市场将不得再采用协议方式出让经营性土地使用权）的风险，也让讥笑万通不储备土地的人闭上了嘴。

    除了全面风险管理，万通最近还在研究国际十大地产公司的财务结构。万通发现，国外地产公司的融资机构是：总部层面是以权益融资、长期融资为主，债务融资、短期融资为辅；项目层面相反。所以风险都在项目上。但是国内房地产公司则恰恰相反，风险都在公司总部。“我们已经开始做调整，希望最终实现海外房地产公司那样的资产和财务结构。这样风险来了，最多死几个项目，整个万通不会垮掉。”

    “其实我们算不得是先知先觉，只不过我们天天在想倒霉的事，所以真的倒霉了也不怎么慌。”冯仑说。

    房地产教父 冯仑的发家史 

    出身贫寒的富豪的启动资金往往都很少，比如华人首富李嘉诚就是靠卖塑料花开始了经商生涯的。冯仑当然不算出身贫寒，但启动资金也就区区3万元，换算到现在，恐怕还不到100万元，但就是这3万元，开始了制造几个亿万身家大老板的经历。

    有人说，冯仑的第一桶金是靠“忽悠”来的，同样会“忽悠”的人很多，但胜利者只属于能抓住机会的人，很巧的是，冯仑就是这么一个人。当然在运气之外，前瞻的眼光和果断的判断也是成就冯仑的关键，让他从一个信托投资公司的老总手上拿到了500万元。

    据说，冯仑和对方谈生意，说自己出1300万，让对方出500万，其实冯仑是靠对方出的500万来做抵押获得银行的1300万，他拿这笔钱做起了房地产。就这样，“命运的眷顾 把握时势的能力”让冯仑完成了很多人梦寐以求的目标。

    创新运作美国地产模式

   
    2003年后，万通开始战略转型，进行资本扩充，准备起飞。

    原先，万通一直在走香港模式，跟大多数房地产公司一样：房地产开发的全部流程，从买地、建造、卖房、管理都由一家开发商独立完成，房子建好后，地产公司不持有物业，直接出售。香港模式一般开发周期长，资金投入大，如果一个环节出现问题，很可能遭到致命打击。

    在逃过几个“劫难”后，冯仑意识到香港模式的弊端，因此他向美国模式迈进。他认为商业模式要简单化，全能的开发模式不适合西方基金和投资人，因此冯仑在战略方向上转型，主要的理念是：把无限土地储备变为有限储备，减少资金积压；住宅建设高端化、标准化；商用物业以及定制的物业服务。

    冯仑的战略转型在具体行动上，有几个大手笔之作。一个是开发按照美国模式来开发CBD中的高档写字楼———万通中心。这是CBD第一个可用于整栋销售的高档纯写字楼项目，它的模式非常灵活，也可以整层或数层销售，冯仑也毫不夸耀地说，他要打造出一个CBD总部。

    另一个大手笔则是跟天津泰达进行深度战略合作，2004年4月10日，泰达全额认购万通地产成立10年来首次增发的3.08亿股，从而拥有万通地产30.04%的股权。通过这次合作，获得了土地和资金，使运作更加得心应手。

    睿智的地产“口技”王

    提到冯仑，不能不提他的“口技”——用段子来影射楼市和生活。冯仑的“口技”是地产江湖中的一绝，如同潘石屹的演技，或者谢强的“书技”。他的段子水准已经达到炉火纯青之境界，无须思考，信手拈来，寥寥数语便可化腐朽为神奇，令听众“无不伸颈，侧目，微笑，默叹，以为妙绝”———有人用《口技》中的文字这样形容。

    随意举几例：

    “老婆多了不一定幸福，地多了不一定赚钱。”

    “找投资决不能照直说：‘我就缺钱，你给我投钱。’这像谈恋爱，不能说：‘我就缺个老婆，你干不干？’得先谈风花雪月，谈理想，谈未来，而实际你就缺一个老婆。”

    “时间决定一件事的性质，包括企业的性质。比如赵四小姐16岁去大帅府跟张学良，她去1年，是作风问题；去3年，是瞎搅和；一去30年，那就是爱情。”

    冯仑的段子很精彩，然而他为何能用一个又一个的段子来妙喻地产和人生？有人说，跟他曲折离奇的人生有很大关系，他从事过高层政策理论的研究，跟从过“老大”牟其中———上世纪80年代最显赫的商人，参与过当年的海南淘金潮，躲过了海南地产泡沫的打击。或者，就是经历过这些风风雨雨，才让我们看到现在睿智、幽默、从容的冯仑。